カテゴリ: ビジネスブログ 沖縄 軍用地 不動産 借地料

2023年8月軍用地を全て売却し「卒業」させて
いただきました。

これまでたくさんのアクセスありがとう
ございました。拙い内容なのに恐縮です。

このブログが多少でも軍用地投資のお役に立てた
のでしたら幸いです。

☆軍用地の売却理由はより多くのインカムゲインの
確保です。
もうそろそろ定年のお年頃なので・・・

☆売却した私が言うのもなんですが・・・
インカムゲインに不足を感じないのでしたら、

軍用地は継続してホールドが正解でしょう
◆軍用地保有期間中、軍用地に全く不安は覚えませ
 んでした→西川の安眠枕的資産
◆完全放置系の投資でこのリターン
◆しかも毎年借地料が複利で上昇なので
◆長期保有すればキャピタルゲインも見込めます
◆さらに次世代への継承も容易

--軍用地売却結果--

軍用地①②③嘉手納飛行場
軍用地④海自・具志川送信所
軍用地⑤キャンプ・コートニー

売却価格購入価格
売却仲手・印紙・抵当解除費用他-TAX
=利益
・TAX→長期譲渡所得の税率20.315%
・利益→20.315%納税後

1992.9万1291万(売主)
17万-139.1万
=545.8万(利益)

2022.9万1291万(売主)
20.8万-144.5万
=566.6万(利益)
②は売却時の仲手0円
 分筆費用+印紙+抵当解除費用他として


1760万1230万(仲手30万含む)
17.7万-104.1万
=408.2万(利益)

1090.1万782万(売主)
13.7万-59.8万
=234.6万(利益)

1049.8万880万(売主)
13.8万-31.7万
=124.3万※
※軍用地⑤は全額借入で購入し、
①~⑤の借地料で返済(含む利払い)
なので借地料収入は利益に加算せず、
残債&借入諸費一式209.1万
⑤の物件価格とさせて頂くと
1049.8万209.1万
13.8万-31.7万
=795.2万が正味の利益

--利益&利回り--

上記①~⑤の利益合計は2550.4万ですが、
①~⑤購入時の印紙と移転登記費用
(幸い折半でした)、
さらに不動産取得税を差し引くとざっくり
2500万の利益(税後)

①~④の軍用地に4440万投資
4440万手元軍資金+134万円借地料積立金
=4574万が①~④の購入額
⑤は前述の通り全額借入で購入し、
借地料の入金分から銀行に借入返済、
残債は売却の入金から支払いにつき、
購入時も残債支払い時も追加持ち出し無し

2500万利益÷4440万投資÷平均保有7.86年
7.16%年利回り(税後)
税前では8.985%の利回り

--卒業後--
上記売却結果の手残り
 7352.6万を
(ア)(イ)(ウ)に投資

(ア)中古区分マンション購入
年間68万年利益 
 
空室率織り込み済
 固都税・管理費・諸費支払い後
 別途所得税&住民税発生

(イ)ドル建て債券額面40万ドル購入
半分 邦銀(3メガBK)の普通社債&劣後債
   償還まで9年~20年
   SBI証券にて購入
半分 保険会社(世界有数)の永久劣後債
   償還は2~3年後か
   IFP経由にて購入
※購入期間中(2023年1月~8月)は空前の
高金利。
売却時の金利水準が現在より低い場合には、
債券の金利(不変)が相対的に高くなり、
債券単価(取引価格)は上昇。
年間税後リターン
 13,975$×為替130円≒180万円

 為替が110円ならざっくり154万円 
 為替が145円なら200万円超
  円高ならリターン全額円転、
  円安なら少な目に円転し$再投資かな

(ウ)
残り1000万ほど→嫁ぎ先未定

地主の皆様、グッド・ラック!

👹

☆このブログに初めてアクセスされた方は
「軍用地 最初にお読みください」をご覧下さい。
 http://gunyouchi.blog.jp/archives/2018-10-20.html

◆実家の母親から電話があり、
父親の気前の良い言動が危ういとの事。
酔った時限定ですが、家事手伝いで家に出入りする
(親族ではない)人に、
・小遣いを渡す(盆でも正月でもない時)
・困りごとがあったら頼れという

父母は80代であるものの、夫婦ともに
介護認定も受けておらずアタマも明晰。
ただ父親の飲酒時に気前が良くなる傾向が気になり
母親は絶賛心配中。
加えてその家事手伝いの人には負債があるようで、
後日「困り事があったら頼れと言われた」なんて
開き直られると厄介では?との事。

◆でも、そんなに貯金もないのじゃないの?
と母親に確認すると、実は驚きの額!
過去に年金額は知らされていましたが、いくら貯め
てるかは興味もなかったのです。
・しかも半分は普通預金で、簡単に引き出せます
・また残りも定期預金でつまり資産のほとんどが現金
・このままでは、散財し(たかられてるとも言う)
 さらに人生卒業してからは子供に相続税を納付させる
 アカンパターンのフルコース

◆近く帰省し、対処しなくてはいけないようです。
・その手伝いの人には一切あてにしないようにと
 ゴツイ五寸釘を刺しておく
・定期預金は通帳・証書を預かる等して、解約時に
 私も関与できるようにする
・普通預金は簡単に引き出せるので、その残高を
 必要最低限まで減らす
・その普通預金の銀行口座で代理人カードを発行して
 もらい、親以外の人も必要な時に引き出せるように
 しておく(ボケたと銀行が判断すると、口座が勝手
 に凍結されお金が引き出せなくなります)
・減らした普通預金で軍用地を購入する
 →借地料が入り
 →相続税対策にもなる
 →完全放置でOK
 →長期間保有すれば借地料上昇効果で
  キャピタルゲインも得られる
を提案してみようと思います

◆軍用地の相続対策
仮にすべて現金1億円が正味の遺産額で、
相続人が子供2名のケースだと
10000万-(基礎控除3000万+600万×2人)
=5800万が課税遺産総額÷子供2人=2900万
2900万×税率15%-控除50万=385万
※1000万以上3000万未満の税率は15%で
そこから50万控除されます

385万×子供2人=770万が相続税総額となります
 ↓ ↓ ↓
では仮に、1億のうち9000万を軍用地、
現金は1000万にしておくと

9000万軍用地の詳細
・うるま市キャンプ・コートニー
・地目 雑種地
・借地料 187.5万
・市場価格 借地料×48倍=9000万
・面積 1551㎡ 
・支払い種別 宅地見込み地(宅見)

(A)固定資産税評価額は約2112万
 固定資産税評価額は、
 うるま市R5年ベースに依る計算
 ※固定資産税評価額は随時見直され、
 その額はアップします 
  R4→R5は見直し無し
  R5→R6は見直し予定との事
   Byうるま市資産税課

(B)最新(R4版)「公用地用の評価倍率表」から
 沖縄県、うるま市、キャンプコートニー、雑種地の
 評価倍率は3.2倍
 
※ご参考まで沖縄市の嘉手納飛行場は
  全地目で4.1倍
  ご自分の所有する軍用地の評価倍率は
  きっちり確認されおいた方がいいでしょう
  かなりギャップがあります

(C)公用地としての地上権割合(1-40%)=0.6

(A)2112万×(B)3.2×(C)0.6=4055万

現金9000万が軍用地効果で、4055万まで圧縮
残り現金1000万を加えると
遺産額は4055万+1000万=5055万に
そこから基礎控除4200万
 →3000万+600万×子供2人
を差し引くと
5055万-4200万=855万が課税遺産総額
855万÷2人=427.5万
427.5万×税率10%=42.75万
※1000万未満は税率10%、控除はなし
42.75万×2人=85.5万が相続税総額
→年間借地料187.5万>相続税総額
→葬儀費用はさまざまなので上記計算に
 含めてませんから、相続税はさらに少なく
 なるでしょう

◆ドカンと9000万軍用地1筆
であれば試算の48倍より安目に買え、
分筆もできます
 ↓ ↓ ↓
このパターンだと
・同じ面積に(異なる面積にでも)分筆可能、
 さらに何筆にでも分筆可能
またかなり特殊な軍用地でなければ
・同じ基地(=軍用地)
・同じ支払い種別(=同じ借地料上昇率)
になります
「アニキだけ広い〇〇基地で、借地料上昇率が
高い宅見かよ!」類的なモメ事は回避可能

でかい軍用地が売りに出るのも納得です

軍用地を相続したときの相続税評価額の計算方法は?
税理士が解説 (chester-souzoku.com)

財産を相続したとき|国税庁 (nta.go.jp)
の2ソースを参考にさせていただきました
ありがとうございました。

◆上記試算は私が対処する金額&ケースとは
異なります。

父親のリアクションが読めないので、
どうなることやら・・・


👹


☆このブログに初めてアクセスされた方は「軍用地 最初にお読みください」をご覧下さい。
 http://gunyouchi.blog.jp/archives/2018-10-20.html

☆H26~R4年度の「支払種別」ごとの借地料上昇率です。抜粋版ですが、ご参考まで。
赤文字がR4年度の数値

☆「支払種別」に関しては2019年4月13日の投稿をお読み下さい。 
  http://gunyouchi.blog.jp/archives/2019-04-13.html

☆PCで作成のため、スマホだと本格的に見にくいです。

-- 沖縄市 --

嘉手納飛行場 川南区域 「宅地」と「宅見」の賃貸料単価上昇率(%)
一般社団法人沖縄市軍用地等地主会発行 施設別賃料単価一覧表より
    種別  種別
年度  宅地  宅見
H26  0.40  1.53
H27  0.30  1.25
H28  0.30  1.23
H29  0.32  1.05
H30  0.32  0.95
R1         0.34     0.95
R2         0.34        0.95
R3         0.34        0.95
R4         0.34        0.95 
※宅地見込み地は
H30、R1、R2、R3、R4 の5年間は上昇率に変化なし
宅地はR1~R4の4年間上昇率に変化なし

嘉手納飛行場 川南区域 賃貸料㎡単価(円)
     種別   種別
年度   宅地   宅見
H26  1951.75  1540.70  
H27  1957.60  1559.92  
H28  1963.47  1579.04  
H29  1969.75  1595.57  
H30  1976.05  1610.65 
R1         1982.76       1625.88
R2         1989.50       1641.40
R3         1996.26       1657.07
R4         2003.04       1672.81


嘉手納飛行場 川北区域 「宅地」と「宅見A1」「宅見B」の賃貸料単価上昇率(%)
一般社団法人沖縄市軍用地等地主会発行 施設別賃料単価一覧表より
    種別  種別   種別
年度  宅地  宅見A1 宅見B
H26  0.40  2.04   2.00
H27  0.30  1.58   1.78
H28  0.30  1.55   1.62
H29  0.32  1.29   1.34
H30  0.32  1.06   1.23
R1         0.34       1.06           1.19
R2         0.34       1.06           1.19
R3         0.38       1.24           1.27
R4         0.38       1.24           1.27
※R3&R4 の2年間は上昇率に変化なしです

嘉手納飛行場 川北区域 賃貸料㎡単価(円)
     種別   種別    種別
年度   宅地   宅見A1  宅見B
H26  1735.81  1170.98  1089.75 
H27  1741.01  1189.45  1109.17 
H28  1746.23  1207.88  1127.16 
H29  1751.81  1223.44  1142.32 
H30  1757.41  1236.37  1156.37
R1         1763.38        1249.50       1170.18
R2         1769.38        1262.78       1184.11
R3         1776.15        1278.46       1199.10
R4         1782.94        1294.25       1214.28


-- うるま市 --

嘉手納弾薬庫
海自・具志川送信所
キャン・プコートニーの賃貸料単価上昇率(%)
一般社団法人うるま市軍用地等地主会発行 施設別賃料単価一覧表より

 弾=嘉手納弾薬庫地区
 具=海上自衛隊・具志川送信所 ※具は宅見のみ記載あり
 コ=キャンプ・コートニー

   弾・種別 弾・種別  弾・種別  弾・種別
年度  宅地   宅見1   宅見2   宅見3 
H27  0.50   1.82    3.46   3.43
H28  0.49   1.79    3.07   2.85
H29  0.52   2.04    2.32   2.85
H30  0.52   1.98    2.20   2.75
R1         0.55           1.93            2.14          2.67
R2         0.55           1.93            2.14          2.64
R3         0.62           1.93            2.14          2.64
R4         0.62           1.93            2.04          2.64

   弾・種別  具・種別 コ・種別 コ・種別 
   農地見込地※ 宅見   宅地   宅見
H27  1.24    1.75   0.30   1.50
H28  1.24    1.74   0.36   1.70
H29  0.92    1.52   0.38   1.51
H30  0.80    1.39   0.38   1.38
R1         0.73              1.37           0.41         1.36
R2         0.73              1.39           0.42         1.37
R3         0.73              1.41           0.45         1.39 
R4         0.73              1.41           0.45         1.39 
R3&R4は上昇率に変化なし

※R4年版には「農地見込地」と記載
→R3年版には「宅地見込地」と記載


同賃貸料㎡単価(円)

    弾・種別  弾・種別  弾・種別 弾・種別  
年度   宅地    宅見1   宅見2   宅見3 
H27  1059.67   717.51  700.00   542.00 
H28  1064.89   730.34  721.52   557.43 
H29  1070.47   745.27  738.27   573.32 
H30  1076.07   760.00  754.52   589.08
R1         1082.04      774.67       770.64           604.81
R2         1087.99      789.62       787.13           620.78
R3         1094.77      804.89       804.01          637.19
R4         1101.57      820.40       820.40          653.99

    弾・種別  具・種別  コ・種別 コ・種別
    宅地見込地  宅見    宅地   宅見 
H27   249.93  1085.67  1467.55  1093.37 
H28   253.02  1104.55  1472.77  1111.95 
H29   255.36  1121.31  1478.35  1128.71 
H30   257.40  1136.89  1483.95  1144.29
R1             259.29       1152.51       1490.05        1159.86
R2             261.18       1168.54       1496.35        1175.74
R3             263.09       1185.07       1503.15        1192.14
R4             265.00       1201.83       1509.98        1208.77

👹

軍用地ブログと名乗りながら、また債券ネタm(__)m
額面20万ドルの購入物語です

◆◆債券情報◆◆
・発行体 誰でも知ってる世界的超優良企業
・種類 永久劣後債
・購入額 額面20万ドル(10万ドルが最小ロット)
・発行体格付け
 A-(S&P)
 A2(Moody's)
・債券格付け
 A2(S&P)
 Aa3(Moody's)
・利率 4.50%(税前)年率とも表現
 利払い日は年2回
・取得単価(額面の)90.25%→購入日は
・利回り 91.1%(税前)後述します
・次回償還日 2023/03/15
 昨年初回償還をスキップ
・残存年数 約0.125年

◆◆購入明細◆◆
・この債券を額面20万ドル分購入
・取得レート1ドル128.75円(為替スプレッド0.25円含む)
・取得単価90.25なので
 20万ドル×取得為替128.75×取得単価0.9025
 =23,239,375円が円換算取得金額

※別途145日の経過利息分も支払ったが、単なる利息の
精算に過ぎないので上記円換算取得金額には含めず
 経過利息→前回利払い日~購入日までの利息分
次回利払い日3/15にはまるっと半年分が入金されます

◆◆ここで単なる数字遊び◆◆
2023/3/15に償還されると
--キャピタルゲイン--
 支払ったドルは額面20万ドル×0.9025=18.05万ドル
 これが0.125年で20万ドルに増えます
 キャピタルゲインが1.95万ドル
--インカムゲイン--
 額面20万ドル×4.5%×0.125年=0.1125万ドル
(実際には0.5年分=4500ドルが入金されます)
--合計--
1.95万ドル+0.1125万ドル÷18.05万ドル÷0.125年
 =91.1%(税前)の利回りという驚異の数字になりますが
 機関投資家でもない私にはだから何?的な利回りです。

◆◆現実的な利回り◆◆
実際には償還まで数回スキップが想定されており
仮に2026/3/15償還だと運用期間は3.125年
これで利回り計算をすると落ち着いた利回りに
なりますが、それでも「!」レベル
 ↓ ↓ ↓
キャピタルゲイン1.95万ドルはそのまま
インカムゲイン20万ドル×3年×4.5%=2.7万ドル
さらに購入日~2023/3/15分の利息=0.1125万ドル

1.95万ドル+2.7万ドル+0.1125万ドル4.7625万ドル
4.7625万ドル÷18.05万ドル投資分÷3.125年=8.44%
税後だと6.75%の利回り

◆◆債券単価上昇◆◆
2022年10月ごろ同債券の単価は80台でしたが
為替が145円前後なので購入はできなかったでしょうね
「円安」で購入気分にならなかったという事

2023年2月アタマ購入時、後取得単価が上昇し90.25に
但し為替が128.75円に落ち着いたので購入に踏み切りました

2022年10月購入(と2023年2月アタマ購入と比較)だと
ざっくりですが、20万ドル×145円×0.8=2320万円
今回の投資額とほぼ同じでした

但し2022年10月購入だと、償還時のキャピタルゲインが
今回購入時よりも約2万ドル多く得られてました
→ドルベース購入価格16万ドルが償還時20万ドルになるので


◆◆なんで債券?◆◆
2022年末YouTubeでドル建て債券お祭り中の動画に接触
(10年前に軍用地に接触した時と同じトキメキありw)
 ↓ ↓ ↓
「債券の世界を深堀り」
「口座開設」
「軍資金準備」
を同時進行
 ↓ ↓ ↓
SBI証券で額面3万ドル購入し、債券を実習
 ↓ ↓ ↓
今回購入の債券はSBI証券には見当たらず
IFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)を窓口に
某証券会社に口座開設し、ラインナップの債券を検討
 ↓ ↓ ↓
目星をつけた債券は
・永久劣後債で、万一の時には清算後回し
 但し格付けは日本国以上、ほぼ米国と同等
・数年で償還され、すぐにまた別のチャレンジが可能
・さらに償還がスキップされても、利率4.5%の金利を
 償還まで享受できる
 投資額ベースで計算すると、
 利率(税前)4.5%÷購入単価0.9025=4.96%が実際の利率
・3年後(仮)償還時は投入資金18.05万ドル全額に加え(課税なし)、
 +キャピタルゲイン、さらにインカムゲイン(年2回)で
 +4.7625万ドル→税後は×0.8=3.81万ドルプラス
 ↓ ↓ ↓
為替を見ててもしょうがないと割り切り買い付け

☆為替を気してたら、
 永久に買えなかったこの永久劣後債
 お後がよろしいようで m(__)m



👹



--債券②--
 -------------------------------------------------
発行体 米国 アメリカ合衆国国債
購入額 額面2万ドル
発行体格付け
 AA+(S&P)
 Aaa(Moody's)
利率 4.00%(税前)年率とも表現
取得単価 110.48%(毎日変動)
利回り 3.435%(税前)
償還日 2052/011/15
残存年数 約29.8年
---------------------------------------------------
額面2万ドル分購入
取得レート1ドル129.49円
取得単価110.48%なので
2万ドル×取得為替129.49×取得単価1.1048
 =2,861,211円が円換算取得金額
となります。

利率→額面2万ドル×4.00%の
 インカムゲイン(税前)

利回り→3.435%は
 償還される額面より10.48%割高で
 購入したマイナス分とインカムプラス分を
 合わせたトータル利回り

年間の利率は4.00%
額面2万ドル×4.00%=800.0ドル(税前)
税後は640ドル


利回り 3.435%(税前)債券②の年間最終利回り
税後×0.8=2.748%

債券②はキャピタルゲイン狙い
金利が1%低下だと
 1%×残存年数=債券単価プラス
の伝説に賭けてみました。
金利の低下は1%では収まらなそうだけど

SBI証券の債券②購入直後の売却時単価は
購入時単価比-6.51% 
かなり単価プラスにならないとキャピタルゲインは
得られない

債券②でキャピタルゲインが得られなくても、
税後2.748%の最終的な利回りは確定済
「現金を寝かしておくよりはなるかに良かった」
と開き直ります。

債券②も利確後は円に戻さず、ドルで再投資し続ける
予定です。

--まとめ--

債券①1万ドル、は利率が良いので
 →利率=年率 5.133%(税前)
 額面に対する年間利息の
 税後は4.106%

利率と(最終的な)利回りは異なります。
割高で購入した分はその分償還時にマイナス、
それと利息を合算したのが、(最終的な)利回り
こちらは3.9496%(税後)

債券①は償還まで9.5年ホールド予定
年2回に分けて入金される利息は、円に戻さす
ある程度まとまった額になったらドルで再投資

その時のリターンが良ければ債券に再投資かな

債券②2万ドルは、米国債の格付けからリスクは
ほぼ無しで軍用地並みによく眠れる=心配なしの
「西川の安眠枕」的な資産

キャピタルゲインが取れなくてもそのままホールドの
プランBでも、トータルの最終利回り3.435%(税前)、
税後は2.748%(税後)
キャピタルゲインが取れるプランAだと利回りは
単価の上昇次第

軍用地
(前回記事)10年ホールド試算の軍用地
海自・具志川送信所でインカムとキャピタルを
合わせた場合にですが、最終年間利回りは
3.088%(キャピタル分は税後)

以下ちょっと乱暴ですが、売却&償還まで含めた
年間最終利回り(税後)順位は

1位 債券①3.9496%
2位 試算の軍用地3.088
3位 債券②プランBで2.748%

債券①②はドルベース利回り(為替はガン無視)、
軍用地は当然円ベース


👹



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