2019年04月

☆このブログに初めてアクセスされた方は「軍用地　最初にお読みください」をご覧下さい。

軍用地の種別が異なると借地料（正式には賃貸料）の上昇率に差があります。詳しくは以前の種別に関する投稿をご覧下さい→軍用地を長期ホールドするとインカム、キャピタルとも種別によって差が生じます。
今後は借地料上昇率が高い種別が、高目に取引されるかもしれません。はっきりオトクなので普通の商品であればそうなるのが一般的だと思います。しかし今は「相場の倍率」であれば瞬間蒸発しているので、種別はどれですかと言ってられないのが実情ですよね。また最高値更新も頻繁なので、種別の違いも顕在化しようがないといったところでしょうか。

逆に今は借地料上昇率が高い軍用地を購入するチャンスかもしれません。

将来、倍率アップが一段落すると「定期預金としての軍用地」扱いにシフトダウン。そういう状況では借地料上昇率の高い種別の軍用地は、それの以外の種別に比べてホールド（インカム）も売却（キャピタル）も有利でしょう。

「借地料上昇率」と「倍率アップ」は混同しないでください。
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借地料上昇率の違いとは
　嘉手納飛行場沖縄市　種別「宅見」はＨ30年度0.95％
　嘉手納飛行場沖縄市　種別「宅地」はＨ30年度0.32％
倍率アップとは
　嘉手納飛行場ハウジングエリア56倍仲介が2018年末で一般的だったのが
　2019年4月末は60倍仲介が相場か、まあまあ良心的（笑）という事　

--余談ですが--
※沖縄市の嘉手納飛行場では種別「宅地」よりも種別「宅見」が面積的にやや広いらしいです。
   各種別の面積比はさすがに集計していないので不明との事。
※防衛局により定められた種別に基づいて地主会が個別の地主への支払を実行。
　種別自体は原則変わりませんが、各種別の賃貸料（㎡単価）は毎年変動あり。

過去に宅見ＰＲの物件は時折見ましたが、今現在「上昇率の高い宅見です」と謳っている軍用地の広告がありますね。
①購入意欲を刺激
②種別（＝上昇率）の問い合わせがあるだろうから先回りして呈示＆ＰＲ
といった理由でしょうか。

最近は勉強している買い手が多くなってきており、物件を購入する際の決め手に種別（＝上昇率）も加わりつつあるかな。私ごときが投稿する位ですから・・・

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（土）２２時１０分　テレ朝系
「激レアさんを連れてきた。」深夜枠の時代から見てますがオススメです。
　https://www.tv-asahi.co.jp/geki_rare/#/?category=variety
ＭＣ広中ちゃん→ナチュラルかわいい＆自由闊達で、いいね！
オードリー若林→ツッコミ軽妙、ラベリング絶妙！
次回は５月４日（土）放送

タグ ：
#軍用地
#嘉手納飛行場
#種別
#宅地
#宅見
#ブランド化

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今現在、嘉手納飛行場は６０倍仲介でもあまり違和感はありませんが、このペースで倍率アップが継続すると２０１９年末には６５倍仲介でも驚かなくなるのでしょうか。すでに６５倍仲介で掲載されてますが、まだ売れてないようです。

２０１８年末、嘉手納飛行場は５６倍仲介で全く驚かないレベルでした。仮に２０１９年末に６５倍仲介での売買が散見される状況になっているとしたら、１年で９倍アップ（６５÷５６＝１６％増）です。どこまで上昇するのやら・・・


ちなみに２０１７年末は嘉手納飛行場は４８．５倍仲介でしたので、昨年１年間で７．５倍アップ（５６÷４８．５＝１５．５％増）。仮にあなたが嘉手納飛行場の地主でその借地料が１００万なら４８５０万→５６００万（+７５０万）に（倍率アップ分だけで）キャピタルが成長でしたね。


正直に言いますが、ここ数年軍用地の値上りを体験していささか浮かれています。特に２０１８年はキャピタルの成長が「天城越え」じゃなくて、軽く「１０００万超え」でした。バブル期に本業そっちのけで株や不動産に狂った企業経営者の心情を、なるほどこういう気分か～、としみじみ理解はできます。

しかしバブル当時の彼等も、軍用地バブルに浮かれる今の自分も反面教師です。未来の自分から＆チコちゃんからも「調子こいてんじゃねーよ！」と言われないように気を付けなくっちゃ。


軍用地は今バブル。いつか必ずはじけます。しっかり他人のヘマに学びましょう。
他人のヘマは笑えるけど教訓の宝庫です。


---反面教師に学ぼうコーナー----

☆何のための軍用地か自問自答してから購入、ホールド、売却すべき
 　→相続のため、借地料収入目的、キャピタル狙い・・・
        あなたはどれ？   もしかして手段が目的化してませんか？

☆銀行がどんどん貸す、軍用地が担保だからといっても借金は借金
　→購入時の自己資金を多くしたり、借入元本返済＆金利支払いは借地料収入で大半カバーできる額にしたり、毎年ガンガン繰り上げ返済したり、とにかく身の丈にあった投資にすべきです・・・
     あなたカリスマの〇浦さんですか？   勘違いしてませんか？   急に収入無くなったら？

☆今後の借地料上昇も倍率アップも相当シビアに見積もる
　→バラ色の人生ではなく、そこそこの老後位にシミュレーションしておけば、将来がっかりしなくて済みますね～

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タグ ：
#軍用地
#嘉手納飛行場
#値上り
#バブル崩壊

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- -種別 - -
以前の投稿記事の「宅地」「宅見」「宅見Ａ１」「宅見Ｂ」「農地見込」・・・という耳慣れない表現に戸惑われたかと思いますが、これは借地料支払いの種別です。地目 ではありません。種別は各地主会が、地主に借地料を支払う際の支払い基準（㎡単価）とお考えください。わかりにくいまま放置してすみません。尚種別を決めたのは防衛局との事です（地主会との協議を経て）。

軍用地の地主には毎年７月末（賃貸料前払分）と３月（賃貸料清算払分）の入金の際に、各地主会から「土地賃貸料算定調書及び土地明細書」が郵送されてきます。この明細書中、地目のトナリに所有する軍用地の種別も記載されています。

さらに３月末には同明細書に加え「施設別賃貸料単価一覧表」も同封されています。
「施設別賃貸料単価一覧表」の内容は、
　各基地の種別（例　宅地　宅見　農地　農地見込地　宅見3・・・・）ごとの
　◆前年度（値上り前）賃貸料㎡単価＆坪単価（円）
　◆上昇率（％）
　◆本年度（値上り後）賃貸料㎡単価＆坪単価（円）
が一覧表になったものです。　

不動産屋さんからのメルマガに「うるま市　嘉手納弾薬庫　種別宅見」とラッキーな事に種別の記載があっても、うるま市の嘉手納弾薬庫の宅見には宅見1～宅見3があり、㎡単価も借地料上昇率も異なります。しかし一覧表があれば売りに出た軍用地の情報が限られていても面積と借地料から

　借地料÷面積（㎡）＝㎡単価

が計算でき、どの種別か（例：宅見1と判明まで）特定可能です。さらに種別がわかれば一覧表から借地料上昇率もわかりますので・・・売値（倍率）が高いけど〇〇年後には倍率の高い分を回収できるから買っちゃうか！といった判断の材料になり得ます。

さらに一覧表があれば、価格と面積だけからで借地料と倍率とさらに種別も推計可能です。
　嘉手納飛行場　嘉良川（これは嘉手納飛行場のハウジングエリアで川南区域）
　仲介　6000万　600.84㎡
嘉手納飛行場の川南区域の㎡単価は宅見1610.65と宅地1975.05のみ
単価のどれか×面積で借地料を推計し、
　1,610.65単価×600.84面積＝96,7742.9推計借地料
　価格60,00,000÷967,742.9推計借地料＝62倍で相場に合致
あくまでも推計ですが。

私は沖縄市＆うるま市の地主会の会員ですので、両市の単価一覧表は手元にありますが、他の市町村の同一覧表は残念ながら入手できません。この両市以外の、例えば読谷村のトリイ通信基地が売りに出てメルマガ等の情報が不足の場合、不動産屋さんに問い合わせとなります。
売り出し当初には不動産屋さんも借地料上昇率が確認できていない事もあり、調べて折り返しますと言われる事も珍しくないと思います。今は少なくなったと思いますが「上昇率は毎年違いますからと」あしらわれる事も。私の場合ですが、借地料上昇率が分からないとシミュレーションができないので判断困難なのです。何倍かだけで判断される人にしてみれば購入する種別も借地料上昇率も気にならないのでしょうが人それぞれです。
瞬間蒸発する物件だと、もう売れちゃったけど教えてあげると、なるのかな。

私の所有する軍用地５筆の種別は全て宅見です。
最初に同時購入した２筆は「たまたま宅見」の単なるビギナーズラック。
それ以降の３筆は「狙って宅見」です。
宅見の借地料上昇率は、宅地のおよそ３倍です。時間が経てば経つほどインカムの伸びもキャピタル増にも大きな差が出ますので、購入前の（購入後も）シミュレーションが大事です。　
　　↓　↓　↓
--種別が宅地か宅見か--

借地料1,000,000円で宅地（仮に0.3％の借地料上昇率が継続）の１０年後は
　借地料累計10,196,993→地主会会費&固定資産税支払い前
　10年目の借地料1,033,499円×60倍で売却＝62,009,940円

借地料1,000,000円で宅見（仮に1.0％の借地料上昇率が継続）の１０年後は
　借地料累計10,672,503→地主会会費&固定資産税支払い前
　10年目の借地料1,115,688円×60倍で売却＝66,941,280円

10年間の借地料累計では、種別宅見は種別宅地と比較して+475,510円(+4.66%)
同じ60倍で売却でも、種別宅見が種別宅地と比べて+4,931,340円(+7.95%)
当たり前ですが軍用地の全てが種別宅見ではありません。私が不動産屋さんだったら今はあまり「宅見ブランド」化はしたくはないですね。例えば宅地と宅見で倍率（値段）に差がついたり・・・・カオスです。

--まとめ--
☆軍用地を長期ホールドするなら借地料上昇率は重要。
☆地主には単価一覧表があるので、借地料と面積がわかれば所有する軍用地の市町村に限り種別を特定でき、一覧表から借地料上昇率の把握が可能。
☆借地料上昇率不明の場合、不動産屋さんに問い合わせして上昇率を入手する。
この点を踏まえて以前の投稿を改めてお読みいただければ幸いです。

単価一覧表の一部分のみの投稿ですが、ご容赦下さい。
※借地料は正式には（以下の「単価一覧表」でも）賃貸料と表記されます。

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ブログにアクセスしていただきありがとうございます。
５年分で恐縮ですが、不動産屋さんとの情報格差を多少でも埋めて下さい。
また不確かな情報に振り回されないで下さい。

--沖縄市--
嘉手納飛行場　川南区域　「宅地」と「宅見」の賃貸料単価上昇率（％）
一般社団法人沖縄市軍用地等地主会発行　５年分の施設別賃料単価一覧表より
　　　　種別　　種別
年度　　宅地　　宅見
Ｈ26　　0.40　　1.53
Ｈ27　　0.30　　1.25
Ｈ28　　0.30　　1.23
Ｈ29　　0.32　　1.05
Ｈ30　　0.32　　0.95
嘉手納飛行場　川南区域　賃貸料㎡単価（円）
　　　　　種別　　　種別
年度　　　宅地　　　宅見
Ｈ26　　1951.75　　1540.70　　
Ｈ27　　1957.60　　1559.92　　
Ｈ28　　1963.47　　1579.04　　
Ｈ29　　1969.75　　1595.57　　
Ｈ30　　1976.05　　1610.65　
嘉手納飛行場　川北区域　「宅地」と「宅見Ａ1」「宅見Ｂ］の賃貸料単価上昇率（％）
一般社団法人沖縄市軍用地等地主会発行　５年分の施設別賃料単価一覧表より
　　　　種別　　種別　　　種別
年度　　宅地　　宅見Ａ１　宅見Ｂ
Ｈ26　　0.40　　2.04　　　2.00
Ｈ27　　0.30　　1.58　　　1.78
Ｈ28　　0.30　　1.55　　　1.62
Ｈ29　　0.32　　1.29　　　1.34
Ｈ30　　0.32　　1.06　　　1.23
嘉手納飛行場　川北区域　賃貸料㎡単価（円）
　　　　　種別　　　種別　　　　種別
年度　　　宅地　　　宅見Ａ１　　宅見Ｂ
Ｈ26　　1735.81　　1170.98　　1089.75　
Ｈ27　　1741.01　　1189.45　　1109.17　
Ｈ28　　1746.23　　1207.88　　1127.16　
Ｈ29　　1751.81　　1223.44　　1142.32　
Ｈ30　　1757.41　　1236.37　　1156.37

--うるま市--
嘉手納弾薬庫＆海自・具志川送信所＆キャン・プコートニーの賃貸料単価上昇率（％）
一般社団法人うるま市軍用地等地主会発行　４年分の施設別賃料単価一覧表より
　弾＝嘉手納弾薬庫地区
　具＝海上自衛隊・具志川送信所　※具は宅見のみ記載あり
　コ＝キャンプ・コートニー
　　　弾・種別　弾・種別　　弾・種別　　弾・種別
年度　　宅地　　　宅見1　　　宅見2　　　宅見3　
Ｈ27　　0.50　　　1.82　　　　3.46　　　3.43
Ｈ28　　0.49　　　1.79　　　　3.07　　　2.85
Ｈ29　　0.52　　　2.04　　　　2.32　　　2.85
Ｈ30　　0.52　　　1.98　　　　2.20　　　2.75
　　　弾・種別　　具・種別　コ・種別　コ・種別　
　　　農地見込　　　宅見　　　宅地　　　宅見
Ｈ27　　1.24　　　　1.75　　　0.30　　　1.50
Ｈ28　　1.24　　　　1.74　　　0.36　　　1.70
Ｈ29　　0.92　　　　1.52　　　0.38　　　1.51
Ｈ30　　0.80　　　　1.39　　　0.38　　　1.38　
うるま市　賃貸料㎡単価（円）
一般社団法人うるま市軍用地等地主会発行　４年分の施設別賃料単価一覧表より
　　　　弾・種別　　弾・種別　　弾・種別　弾・種別　　
年度　　　宅地　　　　宅見1　　　宅見2　　　宅見3　
Ｈ27　　1059.67　　　717.51　　700.00　　　542.00　
Ｈ28　　1064.89　　　730.34　　721.52　　　557.43　
Ｈ29　　1070.47　　　745.27　　738.27　　　573.32　
Ｈ30　　1076.07　　　760.00　　754.52　　　589.08
　　　　弾・種別　　具・種別　　コ・種別　コ・種別
　　　　農地見込　　　宅見　　　　宅地　　　宅見　
Ｈ27　　　249.93　　1085.67　　1467.55　　1093.37　
Ｈ28　　　253.02　　1104.55　　1472.77　　1111.95　
Ｈ29　　　255.36　　1121.31　　1478.35　　1128.71　
Ｈ30　　　257.40　　1136.89　　1483.95　　1144.29

私が軍用地市場に飛び込んだ２０１３年（H26年）はブルー・オーシャンでした。
今は猛アタックをしないと良い軍用地は勝ち取れませんね。

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