2023年8月軍用地を全て売却し「卒業」させて
いただきました。

これまでたくさんのアクセスありがとう
ございました。拙い内容なのに恐縮です。

このブログが多少でも軍用地投資のお役に立てた
のでしたら幸いです。

☆軍用地の売却理由はより多くのインカムゲインの
確保です。
もうそろそろ定年のお年頃なので・・・

☆売却した私が言うのもなんですが・・・
インカムゲインに不足を感じないのでしたら、

軍用地は継続してホールドが正解でしょう
◆軍用地保有期間中、軍用地に全く不安は覚えませ
 んでした→西川の安眠枕的資産
◆完全放置系の投資でこのリターン
◆しかも毎年借地料が複利で上昇なので
◆長期保有すればキャピタルゲインも見込めます
◆さらに次世代への継承も容易

--軍用地売却結果--

軍用地①②③嘉手納飛行場
軍用地④海自・具志川送信所
軍用地⑤キャンプ・コートニー

売却価格購入価格
売却仲手・印紙・抵当解除費用他-TAX
=利益
・TAX→長期譲渡所得の税率20.315%
・利益→20.315%納税後

1992.9万1291万(売主)
17万-139.1万
=545.8万(利益)

2022.9万1291万(売主)
20.8万-144.5万
=566.6万(利益)
②は売却時の仲手0円
 分筆費用+印紙+抵当解除費用他として


1760万1230万(仲手30万含む)
17.7万-104.1万
=408.2万(利益)

1090.1万782万(売主)
13.7万-59.8万
=234.6万(利益)

1049.8万880万(売主)
13.8万-31.7万
=124.3万※
※軍用地⑤は全額借入で購入し、
①~⑤の借地料で返済(含む利払い)
なので借地料収入は利益に加算せず、
残債&借入諸費一式209.1万
⑤の物件価格とさせて頂くと
1049.8万209.1万
13.8万-31.7万
=795.2万が正味の利益

--利益&利回り--

上記①~⑤の利益合計は2550.4万ですが、
①~⑤購入時の印紙と移転登記費用
(幸い折半でした)、
さらに不動産取得税を差し引くとざっくり
2500万の利益(税後)

①~④の軍用地に4440万投資
4440万手元軍資金+134万円借地料積立金
=4574万が①~④の購入額
⑤は前述の通り全額借入で購入し、
借地料の入金分から銀行に借入返済、
残債は売却の入金から支払いにつき、
購入時も残債支払い時も追加持ち出し無し

2500万利益÷4440万投資÷平均保有7.86年
7.16%年利回り(税後)
税前では8.985%の利回り

--卒業後--
上記売却結果の手残り
 7352.6万を
(ア)(イ)(ウ)に投資

(ア)中古区分マンション購入
年間68万年利益 
 
空室率織り込み済
 固都税・管理費・諸費支払い後
 別途所得税&住民税発生

(イ)ドル建て債券額面40万ドル購入
半分 邦銀(3メガBK)の普通社債&劣後債
   償還まで9年~20年
   SBI証券にて購入
半分 保険会社(世界有数)の永久劣後債
   償還は2~3年後か
   IFP経由にて購入
※購入期間中(2023年1月~8月)は空前の
高金利。
売却時の金利水準が現在より低い場合には、
債券の金利(不変)が相対的に高くなり、
債券単価(取引価格)は上昇。
年間税後リターン
 13,975$×為替130円≒180万円

 為替が110円ならざっくり154万円 
 為替が145円なら200万円超
  円高ならリターン全額円転、
  円安なら少な目に円転し$再投資かな

(ウ)
残り1000万ほど→嫁ぎ先未定

地主の皆様、グッド・ラック!

👹

☆このブログに初めてアクセスされた方は
「軍用地 最初にお読みください」をご覧下さい。
 http://gunyouchi.blog.jp/archives/2018-10-20.html

◆実家の母親から電話があり、
父親の気前の良い言動が危ういとの事。
酔った時限定ですが、家事手伝いで家に出入りする
(親族ではない)人に、
・小遣いを渡す(盆でも正月でもない時)
・困りごとがあったら頼れという

父母は80代であるものの、夫婦ともに
介護認定も受けておらずアタマも明晰。
ただ父親の飲酒時に気前が良くなる傾向が気になり
母親は絶賛心配中。
加えてその家事手伝いの人には負債があるようで、
後日「困り事があったら頼れと言われた」なんて
開き直られると厄介では?との事。

◆でも、そんなに貯金もないのじゃないの?
と母親に確認すると、実は驚きの額!
過去に年金額は知らされていましたが、いくら貯め
てるかは興味もなかったのです。
・しかも半分は普通預金で、簡単に引き出せます
・また残りも定期預金でつまり資産のほとんどが現金
・このままでは、散財し(たかられてるとも言う)
 さらに人生卒業してからは子供に相続税を納付させる
 アカンパターンのフルコース

◆近く帰省し、対処しなくてはいけないようです。
・その手伝いの人には一切あてにしないようにと
 ゴツイ五寸釘を刺しておく
・定期預金は通帳・証書を預かる等して、解約時に
 私も関与できるようにする
・普通預金は簡単に引き出せるので、その残高を
 必要最低限まで減らす
・その普通預金の銀行口座で代理人カードを発行して
 もらい、親以外の人も必要な時に引き出せるように
 しておく(ボケたと銀行が判断すると、口座が勝手
 に凍結されお金が引き出せなくなります)
・減らした普通預金で軍用地を購入する
 →借地料が入り
 →相続税対策にもなる
 →完全放置でOK
 →長期間保有すれば借地料上昇効果で
  キャピタルゲインも得られる
を提案してみようと思います

◆軍用地の相続対策
仮にすべて現金1億円が正味の遺産額で、
相続人が子供2名のケースだと
10000万-(基礎控除3000万+600万×2人)
=5800万が課税遺産総額÷子供2人=2900万
2900万×税率15%-控除50万=385万
※1000万以上3000万未満の税率は15%で
そこから50万控除されます

385万×子供2人=770万が相続税総額となります
 ↓ ↓ ↓
では仮に、1億のうち9000万を軍用地、
現金は1000万にしておくと

9000万軍用地の詳細
・うるま市キャンプ・コートニー
・地目 雑種地
・借地料 187.5万
・市場価格 借地料×48倍=9000万
・面積 1551㎡ 
・支払い種別 宅地見込み地(宅見)

(A)固定資産税評価額は約2112万
 固定資産税評価額は、
 うるま市R5年ベースに依る計算
 ※固定資産税評価額は随時見直され、
 その額はアップします 
  R4→R5は見直し無し
  R5→R6は見直し予定との事
   Byうるま市資産税課

(B)最新(R4版)「公用地用の評価倍率表」から
 沖縄県、うるま市、キャンプコートニー、雑種地の
 評価倍率は3.2倍
 
※ご参考まで沖縄市の嘉手納飛行場は
  全地目で4.1倍
  ご自分の所有する軍用地の評価倍率は
  きっちり確認されおいた方がいいでしょう
  かなりギャップがあります

(C)公用地としての地上権割合(1-40%)=0.6

(A)2112万×(B)3.2×(C)0.6=4055万

現金9000万が軍用地効果で、4055万まで圧縮
残り現金1000万を加えると
遺産額は4055万+1000万=5055万に
そこから基礎控除4200万
 →3000万+600万×子供2人
を差し引くと
5055万-4200万=855万が課税遺産総額
855万÷2人=427.5万
427.5万×税率10%=42.75万
※1000万未満は税率10%、控除はなし
42.75万×2人=85.5万が相続税総額
→年間借地料187.5万>相続税総額
→葬儀費用はさまざまなので上記計算に
 含めてませんから、相続税はさらに少なく
 なるでしょう

◆ドカンと9000万軍用地1筆
であれば試算の48倍より安目に買え、
分筆もできます
 ↓ ↓ ↓
このパターンだと
・同じ面積に(異なる面積にでも)分筆可能、
 さらに何筆にでも分筆可能
またかなり特殊な軍用地でなければ
・同じ基地(=軍用地)
・同じ支払い種別(=同じ借地料上昇率)
になります
「アニキだけ広い〇〇基地で、借地料上昇率が
高い宅見かよ!」類的なモメ事は回避可能

でかい軍用地が売りに出るのも納得です

軍用地を相続したときの相続税評価額の計算方法は?
税理士が解説 (chester-souzoku.com)

財産を相続したとき|国税庁 (nta.go.jp)
の2ソースを参考にさせていただきました
ありがとうございました。

◆上記試算は私が対処する金額&ケースとは
異なります。

父親のリアクションが読めないので、
どうなることやら・・・


👹


☆このブログに初めてアクセスされた方は「軍用地 最初にお読みください」をご覧下さい。
 http://gunyouchi.blog.jp/archives/2018-10-20.html

☆H26~R4年度の「支払種別」ごとの借地料上昇率です。抜粋版ですが、ご参考まで。
赤文字がR4年度の数値

☆「支払種別」に関しては2019年4月13日の投稿をお読み下さい。 
  http://gunyouchi.blog.jp/archives/2019-04-13.html

☆PCで作成のため、スマホだと本格的に見にくいです。

-- 沖縄市 --

嘉手納飛行場 川南区域 「宅地」と「宅見」の賃貸料単価上昇率(%)
一般社団法人沖縄市軍用地等地主会発行 施設別賃料単価一覧表より
    種別  種別
年度  宅地  宅見
H26  0.40  1.53
H27  0.30  1.25
H28  0.30  1.23
H29  0.32  1.05
H30  0.32  0.95
R1         0.34     0.95
R2         0.34        0.95
R3         0.34        0.95
R4         0.34        0.95 
※宅地見込み地は
H30、R1、R2、R3、R4 の5年間は上昇率に変化なし
宅地はR1~R4の4年間上昇率に変化なし

嘉手納飛行場 川南区域 賃貸料㎡単価(円)
     種別   種別
年度   宅地   宅見
H26  1951.75  1540.70  
H27  1957.60  1559.92  
H28  1963.47  1579.04  
H29  1969.75  1595.57  
H30  1976.05  1610.65 
R1         1982.76       1625.88
R2         1989.50       1641.40
R3         1996.26       1657.07
R4         2003.04       1672.81


嘉手納飛行場 川北区域 「宅地」と「宅見A1」「宅見B」の賃貸料単価上昇率(%)
一般社団法人沖縄市軍用地等地主会発行 施設別賃料単価一覧表より
    種別  種別   種別
年度  宅地  宅見A1 宅見B
H26  0.40  2.04   2.00
H27  0.30  1.58   1.78
H28  0.30  1.55   1.62
H29  0.32  1.29   1.34
H30  0.32  1.06   1.23
R1         0.34       1.06           1.19
R2         0.34       1.06           1.19
R3         0.38       1.24           1.27
R4         0.38       1.24           1.27
※R3&R4 の2年間は上昇率に変化なしです

嘉手納飛行場 川北区域 賃貸料㎡単価(円)
     種別   種別    種別
年度   宅地   宅見A1  宅見B
H26  1735.81  1170.98  1089.75 
H27  1741.01  1189.45  1109.17 
H28  1746.23  1207.88  1127.16 
H29  1751.81  1223.44  1142.32 
H30  1757.41  1236.37  1156.37
R1         1763.38        1249.50       1170.18
R2         1769.38        1262.78       1184.11
R3         1776.15        1278.46       1199.10
R4         1782.94        1294.25       1214.28


-- うるま市 --

嘉手納弾薬庫
海自・具志川送信所
キャン・プコートニーの賃貸料単価上昇率(%)
一般社団法人うるま市軍用地等地主会発行 施設別賃料単価一覧表より

 弾=嘉手納弾薬庫地区
 具=海上自衛隊・具志川送信所 ※具は宅見のみ記載あり
 コ=キャンプ・コートニー

   弾・種別 弾・種別  弾・種別  弾・種別
年度  宅地   宅見1   宅見2   宅見3 
H27  0.50   1.82    3.46   3.43
H28  0.49   1.79    3.07   2.85
H29  0.52   2.04    2.32   2.85
H30  0.52   1.98    2.20   2.75
R1         0.55           1.93            2.14          2.67
R2         0.55           1.93            2.14          2.64
R3         0.62           1.93            2.14          2.64
R4         0.62           1.93            2.04          2.64

   弾・種別  具・種別 コ・種別 コ・種別 
   農地見込地※ 宅見   宅地   宅見
H27  1.24    1.75   0.30   1.50
H28  1.24    1.74   0.36   1.70
H29  0.92    1.52   0.38   1.51
H30  0.80    1.39   0.38   1.38
R1         0.73              1.37           0.41         1.36
R2         0.73              1.39           0.42         1.37
R3         0.73              1.41           0.45         1.39 
R4         0.73              1.41           0.45         1.39 
R3&R4は上昇率に変化なし

※R4年版には「農地見込地」と記載
→R3年版には「宅地見込地」と記載


同賃貸料㎡単価(円)

    弾・種別  弾・種別  弾・種別 弾・種別  
年度   宅地    宅見1   宅見2   宅見3 
H27  1059.67   717.51  700.00   542.00 
H28  1064.89   730.34  721.52   557.43 
H29  1070.47   745.27  738.27   573.32 
H30  1076.07   760.00  754.52   589.08
R1         1082.04      774.67       770.64           604.81
R2         1087.99      789.62       787.13           620.78
R3         1094.77      804.89       804.01          637.19
R4         1101.57      820.40       820.40          653.99

    弾・種別  具・種別  コ・種別 コ・種別
    宅地見込地  宅見    宅地   宅見 
H27   249.93  1085.67  1467.55  1093.37 
H28   253.02  1104.55  1472.77  1111.95 
H29   255.36  1121.31  1478.35  1128.71 
H30   257.40  1136.89  1483.95  1144.29
R1             259.29       1152.51       1490.05        1159.86
R2             261.18       1168.54       1496.35        1175.74
R3             263.09       1185.07       1503.15        1192.14
R4             265.00       1201.83       1509.98        1208.77

👹

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